守护租来的家
未来的房价难以预测，年轻人又不想过早沦为 “房奴”，于是，很多人选择了租房，那么应该如何避免租房纠纷呢？
案由：
2007年5月，冉冉与回龙观某小区一位姓朱的女士签订了一份房屋租赁合同。合同约定：冉冉租用朱女士自有住房两室一厅，租期为一年。但是2008年1月8日，朱女士要求冉冉立即搬出。理由是：她已经将冉冉租用的住房卖了出去，并且已与第三人签订了房屋买卖合同。冉冉身在异乡，突然之间面临流落街头的窘境，心里非常难过。起初，她想心平气和地与朱女士交涉，要求继续承租，直到租赁期限届满。但朱女士蛮不讲理，甚至出口伤人。冉冉一气之下找到律师寻求帮助，法律如何保护承租人的权利呢？
法律分析：
1、我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 已租赁的房子是可以再次买卖的，但是出租人在出卖前的合理期限内应履行通知承租人的义务，并且应考虑承租人的优先购买权。 所以朱女士的行为违反了法律的规定。
2、“买卖不破租赁”是不动产物权处置的一项基本原则。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对于已租赁的房子又出卖的，虽然其所有权发生了变化，但是承租人仍可使用承租期限内的房子，直到租赁期满为止。
3、承租人如果想优先购买其租赁使用的房屋，可以向法院申请出租人与他人签订的买卖合同无效。《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
由此可见，在该案例中，冉冉可以向法院起诉，要求继续租赁。如果冉冉表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，还有权主张朱女士签署的房屋买卖合同无效。
律师支招：
1、要明确房屋权属。特别提醒具有下列九种情形的房屋是不得出租的：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2、对贵重物品应当在合同中格外说明。对于房屋内家用电器使用方法要加以说明。
3、签订有期限的书面合同。《合同法》规定，租赁期6个月以上，合同应当采用书面形式。如果双方仅仅是口头协议，即使双方曾经商量好了期限，如果产生纠纷后房主不认账，在法律上只能视为不定期合同，房主可以随时主张解除合同，对承租人非常不利。
4、房主应当保证出租房的质量，并且履行租赁物的维修业务。如果房主拒绝，承租人也可以自行维修并由房主承担费用。如果这些缺陷已经严重影响到承租人居住的，承租人可以选择解除合同，并要求房主返还未住期间的租金，还可以要求其赔偿因此产生的损失。
5、 房屋产权人变更，承租人仍然有权利根据已经存在的租赁合同规定的期限继续租住。根据我国的法律，房屋的所有权变更不影响之前已经存在的租赁关系，即“买卖不破租赁”。新的房主应按照原来约定的租赁费用收取房屋租金，不得擅自提高租金的数额。
